Верховный Суд РФ (ВС РФ) подготовил обзор практики по оспариванию сделок с жильем, затрагивающий такие аспекты, как продажа квартиры под влиянием мошенников, сделки пожилых и больных граждан, дарение жилья родственникам при банкротстве, а также регистрация перехода права в Росреестре. 

Обзор подчеркивает, что заблуждение относительно мотивов сделки, например, уверенность продавца в том, что продажа нужна для «защиты» квартиры, не всегда является достаточным основанием для признания договора недействительным. Суд должен учитывать поведение покупателя и его возможность распознать заблуждение продавца.

При этом заблуждение продавца может быть признано существенным, если, например, одинокая пожилая женщина продавала единственное жилье по цене значительно ниже рыночной, а покупатель, будучи директором агентства недвижимости, мог распознать необычность ситуации. 

В случае признания сделки недействительной применяется двусторонняя реституция, обязывающая каждую сторону вернуть полученное. Нельзя признать договор купли-продажи мнимым только потому, что продавец под влиянием мошенников считал продажу формальной; для мнимости необходимо установить отсутствие намерения создать реальные правовые последствия у обеих сторон.

Для признания сделки недействительной из-за того, что гражданин не понимал значения своих действий или не мог руководить ими, необходимо доказать такое состояние именно в момент совершения сделки. Бремя доказывания лежит на истце, и уклонение от экспертизы может привести к отказу в иске. 

Наличие психического заболевания само по себе не означает недействительность сделки; важно, лишало ли оно способности понимать действия в момент подписания договора. Расписка о получении денег не всегда является безусловным доказательством расчетов, если продавец не понимал значения своих действий.

Вывод:

При оспаривании сделок с жильем ключевое значение имеет доказывание фактических обстоятельств, влияющих на волеизъявление сторон. Особое внимание следует уделять сделкам с участием пожилых или больных граждан, а также тщательно анализировать поведение всех участников сделки. В случае реституции необходимо обеспечить возврат всех полученных по сделке благ.